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日米の不動産仲介(媒介)制度

日本の場合

@一つの都道府県だけで営業する宅建業者は都道府県知事の免許、複数の都道府県で営業する業者は国土交通大臣の免許が必要です。

A宅建業者は、基本的に事務所では業務従事者5人に1人の割合で宅地建物取引主任者(宅建主任)を置かなければなりません。宅建業の従業者には、従業者証明書の携帯が義務付けられます。

B宅建主任は、不動産取引に関する重要な事項を『重要事項説明書』にまとめて当事者に提出します。

C市場に出ている物件に対して、買い主が入れる『申し込み』に対して売り主が『承諾』をすれば、契約成立です。

D売買契約書を作成し、調印して双方が義務を履行します。

E最終的には、買い主が代金を支払うのと同時に、売り主は登記(所有権移転登記と抵当権抹消登記)を申請し、鍵を引渡します。

 

カリフォルニア州の場合

(米国では州によって制度が異なります)

@仲介業者は営業する州の不動産局(DRE=Department of Real Estate)から免許を得て営業します。

A仲介業者は、基本的にブローカー免許保持者(Broker Licensee)でなければなりません。不動産の案内/説明に当たる人は、ブローカー免許またはセールスパーソン免許保持者(Salesperson Licensee)でなければなりません。

B売り主からの開示が必要な事項、仲介業者からの開示が必要な事項は、法律で定められています。

C買い主がオファー(offer=申し込み)を入れ、売り主が承諾(acceptance)をすれば契約成立です。但し、当事者(主に買い主)は条件(contingency=たとえばローンが下りることや、法人の場合は取締役会の承認など)を付けて申し込み/承諾を行うことが一般的です。

D売買契約書を作成し、調印して双方が義務を履行します。

E典型的な取引の場合には、買い主が代金をエスクロー会社(Escrow Company=当事者双方の履行を確実に行わせるための第三者)に支払い、エスクロー会社が買い主の指示に従って権原保険会社(Title Insurance Company)に権原保険(Title Insurance=最新の登記内容を保証する保険)を発行させ、買い主に鍵を引き渡します。